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不動産購入の流れ

アメリカの不動産業界ほど情報を開示し、 不動産売買の流れが透明化されている国は他にないと言われるほど、購入当事者にとっては、安心できる仕組みとなっています。
ただ、海外の不動産ともなれば、購入に関するルールや手続きも違うため、しっかりとプロセスを理解しておいていただくことをお勧めします。

1.希望物件の相談、選定

売りに出ている物件の全ての情報は、売り主から依頼を受けた不動産仲介業社がMLS(Multiple Listing Service)というデータベースに登録、掲載してされてますので、ハワイの不動産取引はとてもフェアーなマーケットと言えます。
それゆえに、物件探しのパートナーとなる信頼できる会社、エージェントを決めていただくことが重要になってきます。ご希望条件などをご相談いただき、最適な物件をご提案させていただきます。
ハウスドゥハワイの検索サイト(housedohawaii.com)はMLSのデータに直接つながっているため、即時に最新情報を発信してます。

2.物件の内覧

お客さまが、内見をご希望される物件が出た時は、現地見学を行いましょう。インターネットやフライヤー(チラシ)では気がつかないことが多々あります。いろいろなことを相談できるエージェントを通して内覧することをお勧めします。
物件の内覧をするためには、売り主側のエージェントに連絡をし、内覧のアポイントが必要となります。実際に内覧されたいご希望日時の48時間前までにご連絡を頂けるとご希望に沿った内覧が可能になります。 内見される件数やエリアによって異なりますが、複数物件回る場合には、2~3時間程かかります。

※気になる物件があれば、できるだけ現地で室内はもちろん、建物全体、周辺環境などを視察されることをお勧めします。

3. 購入申込(オファーの提出)

購入されたい物件が決まったら、担当エージェントを通じて売り手側エージェントに購入申し込みを提出します。

4. 売買契約の合意(アクセプタンス/カウンターオファー)

売り手側が購入申込(オファー)に合意(アクセプタンス)したら契約成立となります。
またはオファーの内容に対し条件変更書類(カウンター・オファー)を作成し、買い主に提出することがあります。これに対して再度オファーを出すか、購入を中断するかを決めます。

5. エスクロー開設

売買契約が成立したら、売買契約書をエスクロー会社に渡し、エスクローをオープンします。 1947年カリフォルニアにて、不動産取引の決済保全制度として発祥し、州政府の法律に基づく取引監査制度としての歴史があり、アメリカでは州政府による認可を得なければエスクローの名称を使用することは法律違反となります。
エスクローとは、司法書士、銀行、抵当権調査、抹消手続諸々を中立な立場で登記まで見守る州政府の法律に基づく取引監査機関です 具体的な方法としては、買い手はエスクローに代金を預け保全され、名義が変わった後に初めて売り手にお金が払われるので安心できます。
逆に売り手もお金を受領してないのに先に名義が変えられるのが不安です。エスクローに買い手からの入金されたことが判明するので安心して名義を変更できます。

6.第一次手付金(イニシャルデポジット)の支払

第一次手付金として、デポジット(預託金)、購入価格の1%程度を目安としてエスクロー(売り手と買い手の間で公平に取引を進める第三機関)指定口座に送金か小切手にて入金します。一般的には契約日から5日以内に着金確認が必要となります。

7.各種書類の受理・確認・承認

定められた期限内に提出される、各書類の内容を確認しサイン提出をします。

■セラーズ・プロパティー・ディスクロージャー・ステートメント(売り主の物件開示情報)
■プリリミナリー・タイトル・レポート(エスクローが行う、不動産の概況、権利者、抵当権有無の調査報告書)の内容を確認します。問題がある場合には、エスクローの管理の元、売り主は是正を行い何も問題ないクリアー状態で、物件譲渡されることになります
■コンドミニアム・ドキュメント コンドミニアムの場合には収支状況・規約・役員会の報告書関する書類
■建築許可書  一戸建ての場合には、確認申請や建物の建築図面や検査済証、建築規約など

8.検査の実施(ホームインスペクション)/第二手付金(セカンド・ディポジット)

買い手側の負担にてホームインスペクター(建物検査員)に物件検査を依頼し、インスペクターレポート(物件報告書)が買い手側に渡されます。
この検査内容を元に、契約を現状のままで受け入れる場合には承諾の書類を提出し、第二手付金(セカンド・ディポジット)、通常買値の約10%程度をエスクロー指定口座に送金か小切手にて入金します。 報告書の内容に満足ができない場合は、買い手側は契約をキャンセルすることができます。この時点で支払済の第一手付金は、物件調査費用(通常$350程度)を差し引いた分が買主に返却されます。

9.白アリ調査(ターマイト・インスペクション)

売り手側の負担で、買い手側が選定したシロアリシロアリ調査会社によって検査が行われます。
もしシロアリがいるような場合には、売り手がシロアリ駆除や被害のあった場所を取り替えるように義務づけられてます。
シロアリによる被害が土台や柱など構造上主要な箇所に及ぶ場合は、買い手は契約をキャンセルすることができます。

10. 土地の測量(ステーキング/サーベイ)

一戸建ての場合、売り手の負担で土地の測量が行われます。
隣地境界線を確定させることにより、土地の広さ・境界を明確にさせます。
測量の結果、塀などが誤差容認規定を超えて隣の土地に 侵入している場合、隣地者との同意書または金銭によって売り手に事前に解決してもらいます。

11. 最終物件調査(ファイナル・ウォーク・スルー)

物件の引き渡し前ファイナル・ウォークスルー(物件の最終確認)を行います。
売り手の私物やゴミの撤去確認、清掃状況や物件調査の時と同じ状態であるかを確認します。修理依頼をした場合、修理箇所のチェックを行います。

12. 登記書類への署名及び公証手続き(ノータライズ)

以上の条件が全て整った後は、公証人の前にて売買登記の書類に署名をしていただきます。
日本に居住して登記書類の署名が現地でできないかた方の場合は、アメリカ大使館か公証役場で公証の手続きをして頂くことになります。

13. 残金の送金

公証手続きと同じ時期に、諸経費を含む残高をエスクロー指定口座に送金か小切手にて入金します。
最終登記予定日の3日前までには着金確認が必要となります。

14. 名義変更、引き渡し完了

物件の名義変更登記が完了し、物件のカギを受け取って、引渡し完了となります。